הקצאת דירה בבניין חדש. היתרונות והחסרונות של רכישת דיור חדשות על פי הסכם הקצאה

בעשור האחרון היה פעילפיתוח של דיור למגורים. בנוסף הדיור עצמו, את האובייקט של עסקאות מכירה ורכישה יכול להיות הזכות הנדל"ן בבית החדש שנבנה. היתה השקעה מסוג חדש - רכישת דירות בבניינים חדשים בשלבים הראשונים של הקמת מבנים. מכירת דירות בבניינים חדשים במקרה זה אפשרי ועל פי החוזה של המשימה.

מטלה - מה זה?

מי שמסכם הסכם הון עם חברת בניה מקבל זכויות עיקריות במקרקעין הניתנות להעברה לצד שלישי.

מהו הקצאה של דירה בבניין חדש? מונח זה מתייחס לעסקה להעברת זכויות אלה. כמו כן הוא נקרא cession. הצדדים לעסקה - המוכר והקונה - הם, בהתאמה, הממחה והמקבל.

הצד השלישי הואהיזם של החברה, שכן חוזה ההקצאה של הדירה כרוכה בהעברת זכויות וחובות ביחסיה. לאחר רישום של החוזה כל המחלוקת רגעים שהוקצו יפתור עם הקבלן. תכונה של סוג זה של מכירת הנדל"ן היא כי העסקה יכולה להתבצע לפני הדיור הוא הכניס לפעולה תעודת קבלה חתום. הסכם הזיכיון תקף עד להפעלתו של הבניין החדש.

הקצאת דירה בבניין חדש: טיפוסים

ישנם שני סוגים של עסקאות להקצאת הנדל"ן.

הסוג הראשון מבוסס על החוזה על ההון העצמיהשתתפות בבניית בית מגורים. לממחה יש זכות למכור דיור רק לאחר ששילם את מלוא הסכום. בפועל, ישנם גם מצבים כאשר הרוכש ניתנת חובות לשלם חובות. עד המזמין של הבית, חוזים כאלה ניתן להסיק יותר מפעם אחת.

הסוג השני מבוסס על הסכם ראשונירכישה ומכירה. יתרת החוב מועברת במלואה לקונה. זה סוג של עסקה לא לתקן את העברת הנדל"ן מן המוכר לקונה. משמעות החוזה היא כי הצדדים מחויבים בעתיד להנפיק חוזה הקצאה. אם החוזה הוא הסתיים, את הכסף ששולם יוחזר לקונה.

חברות הבנייה מתנגדות באופן מוחלט לחתימה על חוזים כאלה מכמה סיבות:

• כדי למנוע את האפשרות של חוזרת נוספת של הנדל"ן.
• המשקיעים למכור דירות במחירים נמוכים יותר.
• רישום מחדש של זכויות הוא תהליך רב זמן רב.

תהליך העיבוד

המשימה של דירה בבניין חדש הוא תהליך רב שלבי הן הקונה והן את המוכר.

המפיץ צריך:

• להודיע ​​לחברת הבנייה על כוונתך.
• קבל הסכמה רשמית של הקבלן (להנפקת רשות החברה לוקחת הרבה כסף).
• קבל אישור מן היזם על היעדר חובות.
• קבל תמצית ממרשם המדינה המאוחדת.
• כדי לקבל הסכמה נוטריוני של בן הזוג למכירת הנדל"ן.
• השג אישור רשמי מהבנק על פירעון החוב.

מהרוכש נדרש רק להנפיק הסכמהמאת בן הזוג לרכישת דיור, ולאחר מכן לחתום על החוזה של המשימה של הדירה. המדגם הוא בדרך כלל זמין מן הקבלן, והוא יכול גם להוריד בחינם באינטרנט. סיום החוזה מתבצע במשרדי חברת הבנייה או במשרד עורכי הדין. ההרשמה יכולה להתבצע בכל MFC או בתת מחלקה של Rosreestr. במועד סיום החוזה, נוכחותו של נציג רשות הרישום ושני הצדדים לעסקה הינה חובה. כמו כן המוכר משלם את המדינה חובה על רישום של המסמך. תוך 10 ימי עבודה החוזה נרשם.

נקודות חשובות

מכירת דירות בבניינים חדשים על פי חוזה המשימה במבט אחד נראה הליך פשוט ומובן. יש רגעים שצריך לתת תשומת לב מיוחדת.

ללא צד שלישי, ובמיוחד היזם, העסקה לא יכולה להתקיים. אם דירה נמכרת למשכנתא, זה גם הכרחי עבור הנושה הבנק להשתתף.

חברת בנייה עשויה לדרושהמוכר הוא די אחוז גדול של העסקה. למרבה הצער, לא ניתן להילחם בשרירותיות כזו, שכן פעולות כאלה אינן מוסדרות בחוק.

אין למכור את הנכס הנמכר.

סיכונים

העסקה נחשבת בטוחה בדרך כלל, כפי שהיא מתבצעת תחת פיקוח של רשות רישום המדינה. עם זאת, ישנם סיכונים עבור הקונה.

בחוזה יש לציין את מלוא העלותדירות. במקרה של תביעות, הסכום שצוין מוחזר לקונה. אם המסמך אינו מציין את סכום העסקה, הוא נחשב לא חוקי.

אותה דירה יכולה להיות שוב ושובנמכר על ידי המשימה, אז אתה צריך להכיר את כל ההיסטוריה של עסקאות כאלה. חוזה ההקצאה אינו צריך להיות רשום. העסקה תהיה בטוחה אם תרשום אותה. התשלום מתבצע לאחר קבלת חבילת המסמכים על ידי הרוכש.

בדרך כלל, אחרי בעל זכויות היוצרים עלחדלות פירעון של ארגון הבנייה, מכירת הדירה ייעשה על ידי הקצאה. במקרה זה, הקונה לא יוכל להחזיר אפילו חלק מן הכספים ששולמו בבית המשפט.

הקצאה של דירה בבניין חדש נחשבלא תקף אם המפיץ לא סיפק תמצית מהבנק, קיבל אישור מהבנק ומהמפתח, כמו גם ערכי רכוש מופחתים. העסקה אינה תקפה גם אם החוזה נחתם בתקופה שבה היזם הוכרז רשמית כפושט רגל.

האם ניתן לשים את החוזה "מספר גב"

הקצאת זכויות במקרקעין אינה אפשרית לאחרכיצד נחתם אישור הקבלה או כאשר עסקת המכירה כבר התקיימה. מכירה יכולה להתבצע כאשר המוכר כבר השיג את הבעלות על הדיור. לעתים קרובות, בין כניעה של רכוש לבין רכישת זכויות קניין, תקופה משמעותית של זמן עובר. לפני המשקיע העיקרי מקבל דירה בנכס, הוא יכול להעביר את זכויותיו - לשכתב את המסמכים בדיעבד. אם ההקצאה מוסדרת בהתאם לחוזה על השתתפות במניות בבניה, ניתן לשנות את התאריך על תעודת הקבלה. במקרה של חוזה ראשוני, אתה יכול לשנות את התאריך של סיום המסמך הראשי.

מיסוי

המקבל, על פי מס קוד, חייב לשלם את המס עלמכירת מקרקעין. במקרה זה, שיעור מס ההכנסה של 13 אחוזים מן הסכום החייב במס הוא ההבדל בין עלות הדיור בבית DDU ועל המשימה. לדוגמה, אם הדירה נרכשה מן היזם של 2000000, ומכר אותו על הקצאה של 2.1 מיליון, המס מוטל על 100 000. בהתאם לכך, אין צורך לשלם מס בשיעור של 13,000.

מקצוענים

רכישת דירה על ידי הקצאה הוא אחדסוגים מודרניים של השקעות. בשלבים הראשונים של הבנייה של הדירה נמכרים במחיר נמוך יותר (לפעמים 5-20% זול יותר מאשר החברה), ולא בבית סיים. לכן, זו אחת ההזדמנויות לשמור על רכישת דיור.

למי שהגיע להסכם על מניהההשתתפות, המשימה היא האפשרות היחידה לא לאבד את הכסף שהושקע במקרה שיש לו נסיבות בלתי צפויות, והוא רוצה להחזיר אותם. סיום DDU הוא כרוך עונשים היזם. בנוסף, המשימה מאפשרת להרוויח.

חסרונות

החיסרון הברור הוא זההמוכר דורש כמות גדולה של תיעוד. בנוסף, רוב המסמכים חייבים להיות מתואמים עם הבנק היזם. היזם רשאי לדרוש אינטרס מוצק להנפקת הסכמתו.

עבור הקונה, cession יכול להפוך הונאה,מאז DDU יכול להיות מוצהר על ידי היזם על ידי היזם. ואז את cession אוטומטית הופך להיות לא חוקי. כדי לא להיות מרומה, תצטרך להשקיע כמות ניכרת של זמן ללמוד ולאמת את התיעוד. זה לעתים קרובות דורש את עזרתו של עורכי דין מוסמכים, אשר כוללת עלויות חומר מסוים.

הקצאת דירה בבניין חדש היא תהליך,נתקל "מלכודות" רבים. אם אתה הולך לקנות נדל"ן בדרך זו, את הצעד הנכון יהיה ליצור קשר עם עורך דין המתמחה בעסקאות כאלה.